ბათუმი აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის დედაქალაქი და სიდიდით მეორე მუნიციპალიტეტია საქართველოში,  171 000-ზე მეტი მოსახლეობით (საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური, 2022 წ.). ქალაქი მდებარეობს შავი ზღვის სუბტროპიკულ ზონაში, აქვს სიგრძე 21 კმ ზღვის სანაპიროზე და უახლოვდება თურქეთის საზღვარს სამხრეთით. საზღვაო ნავსადგურის სახით განვითარებულმა ბათუმმაც XX საუკუნის მეორე ნახევრიდან დაიწყო ტურისტული ფუნქციების შეძენა და XXI საუკუნეში მზარდი პოპულარობა მოიპოვა უცხოელ და ადგილობრივ ვიზიტორებში. COVID-19-ის პანდემიის გავრცელებამდე, 2019 წელს, ამ კურორტზე, სულ საქართველოში დასასვენებლად და გასართობად ჩამოსულთა უცხოელი  51,8% და შიდა ვიზიტორების 18% შეადგინა (GNTA, 2021). მთლიანად, ბათუმმა იმავე წელს 2,1 მლნ ვიზიტორს უმასპინძლა (Invest in Batumi, 2021).

       ტურისტული ინდუსტრია მრავალი ათწლეულის განმავლობაში წარმოადგენდა საქართველოს შავი ზღვისპირა კურორტის - ბათუმის ეკონომიკის წამყვან სექტორს და ის ამჟამადაც განიცდის სწრაფ ზრდას. ამ ტენდენციას თან ახლავს საინვესტიციო აქტივობების ზრდა და საცხოვრებელი ფართების მშენებლობა, რასაც ხელს უწყობს საქართველოში მიმზიდველი საინვესტიციო კლიმატიც. საქართველოს ზოგადად და განსაკუთრებით ბათუმს აქვს ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი საინვესტიციო გარემო და ბიზნესგარემო. „საქართველო მეშვიდე ადგილზეა 2020 წლის მსოფლიო ბანკის ბიზნესის კეთების სიმარტივის ინდექსში. აჭარის რეგიონში, სადაც ბათუმი უპირველესი ეკონომიკური მამოძრავებელია, მთელი ინვესტიციების 33% მოდის ტურიზმის ინდუსტრიაზე (Invest in Batumi 2021). მზარდი ინტერესი ინვესტიციების მიმართ შეიმჩნევა როგორც მიწოდების, ასევე მოთხოვნის მხრიდან.

ინვესტორები წარმოდგენილია ორი თანამიმდევრული კატეგორიით - განთავსების საშუალებების მშენებლებით (ე.წ. დეველოპერები) და კერძო (ხშირად არაპროფესიონალი) პირებით, რომლებიც ყიდულობენ ბინებს ხანგრძლივი გაქირავების მიზნით. აღნიშული კერძო ინვესტორები ხშირად სირთულეებს აწყდებიან დასაბუთებული საინვესტიციო გადაწყვეტილებების მიღებისას.

კვლევის მიზანია კერძო მყიდველებზე ორიენტირებული  საინვესტიციო მეთოდიკის შემუშავება, რა ც ხელს შეუწყობს ვიზიტორთა განთავსების საშუალებებში გონივრული საინვესტიციო გადაწყვეტილებების მიღებას.

კვლევაში გამოყენებულ იქნა წმინდა მიმდინარე ღირებულების და ინვესტირების უკუგების კონცეფციები. ჩატარდა ინვესტირების სფეროში კვლევის ობიექტისთვის დამახასიათებელი 33 ინდიკატორის ანალიზი, რის შედეგადაც განისაზღვრა 9 საკვანძო ინდიკატორი, როგორიცაა:  ინვესტირების უკუგების გონივრული პერიოდი, დისკონტირების განაკვეთი, კაპიტალის საშუალოშეწონილი ღირებულება, სესხის წილი და საშუალო ღირებულება საინვესტიციო კაპიტალში, ინვესტიციების მოცულობა ერთ გასაშუალებულ ოთახზე ოთხი სხვადასხვა კლასის ობიექტისთვის, მათთვის დამახასიათებელი საშუალოწლიური განაკვეთი, საშუალოწლიური დატვირთულობა და შესაბამისი ე.წ. წაუგებლების წერტილები.

ბაზარზე წარმოდგენილი საინვესტიციო წინადადებების მოცულობები დაიყო ოთხ წარმომადგენლობით კატეგორიად - 30 000, 60 000, 90 000 და 120 000 აშშ დოლარი ერთ საშუალო ოთახზე. ასევე, განისაზღვრა ოთახის გაქირავების საშუალო წლიური ფასები -  25–170 აშშ დოლარი და წლიური დატვირთულობა - 10%-66%. აღნიშნულ მაჩვენებლებზე დაყრდნობით და ინვესტირების წაუგებლობის ფორმულის გამოყენებით, თითოეული საინვესტიციო კატეგორიისთვის დადგინდა აუცილებელი შემოსავლების მიღების ზღვრული მაჩვენებლები, რაც, თავის მხრივ, დამოკიდებულია ოთახების წლიური ფასებისა და დატვირთულობის უკუპროპორციულ ცვლადებზე. მიღებულმა ზღვრულმა ინდიკატორებმა გამოავლინა  ინვესტიციების თითოეული არჩევანისთვის მისაღები  ფასებისა და დატვირთულობის წლიური ვარიაციები წაუგებელი და/ან მომგებიანი ინვესტიციების განსახორციელებლად. კერძოდ, ყველაზე მცირე მოცულობის - 30 000 აშშ დოლარის ინვესტიციებისთვის  ფასების ზღვრული წლიური მაჩვენებელები იცვლება 25 აშშ დოლარიდან 70 დოლარამდე, შესაბამისი წლიური დატვირთვით 60%-დან, მინიმუმ 23%-მდე, ხოლო   ყველაზე მსხვილი -  120 00 აშშ დოლარის ინვესტიციისათვის, წლიური ფასები მერყეობს 109 აშშ დოლარიდან 170 დოლარის ფარგლებში, შესაბამისი 60%-დან  39%-მდე წლიური დატვირთვით.

საინვესტიციო გადაწყვეტილებისთვის ცვლადების ფართო სპექტრის შესწავლის შედეგად გამოვლინდა ძირითადი, ე.წ. წარმომადგენლობითი ინდიკატორები და შემუშავდა კვლევის დიზაინი ადგილობრივი საინვესტიციო შესაძლებლობების შესასწავლად.

ჩატარებულმა ანალიზმა გამოავლინა განსხვავებული კლასის ობიექტებში ინვესტირების წაუგებლობის ჩარჩოები. ამასთან, ყოველი კატეგორიის ინვესტიციის წაუგებლობის ჩარჩო განისაზღვრა გაქირავების სხვადასხვა ფასის პირობებში.

კვლევა გამოყენებულია მონაცემები, რაც დაკავშირებულია რეგულარულ, მრავალწლიან განვითარებად საინვესტიციო გარემოსთან, COVID-19 ინფექციის გავრცელებით გამოწვეული დისპერსიის გამოკლებით, რასაც, თუმცა, აქვს დროში შეზღუდული გავლენა კვლევის საგანზე. უკვე არსებობს ნორმალურ პირობებში დაბრუნების დადებითი ნიშნები. ამრიგად, კვლევის შედეგები შეინარჩუნებს სანდოობას.

ასევე კვლევის მსვლელობისას განისაზღვრა ძირითადი ინდიკატორების ჩარჩო მომგებიანი ინვესტიციების ვარიანტების გამოსავლენად. თუმცა, ყოველი ცალკეული შემთხვევა ჩვეულებრივ მოიცავს მთელ რიგ სპეციფიკურ პირობას, როგორც მიწოდების, ასევე კერძო ინვესტორების მხრიდან.

წარმოდგენილი კვლევის მეთოდიკა შეიძლება გამოყენებულ იქნეს სხვა მსგავსი ტურისტული დანიშნულების ადგილების მიმართაც, განსაზღვრული ინდიკატორების რაოდენობრივი მაჩვენებლების ადგილობრივი ბაზარის სპეციფიკაზე მორგებით.

საკვანძო სიტყვები: ტურიზმი, ინვესტიცია, საცხოვრებლის გაქირავება, ინვესტიციის უკუგება.